Інвестувати в нерухомість — один із найбільш прибуткових способів отримувати пасивний дохід. З початку 2019 року вартість квартири в Києві у доларах зросла майже на 6%. За 2018 рік обсяги інвестицій у нерухомість стали рекордними за останнє десятиріччя. AIN.UA у спільному спецпроекті з групою компаній DIM розібралися, куди краще інвестувати, щоб отримувати прибуток.
Експерти групи компаній DIM розповідають, що за декілька останніх років суттєво зросла кількість вкладень саме у житловий сектор. Одну з п’яти квартир в Україні купують з метою інвестицій. Попит на житло більш передбачуваний у довгостроковій інвестиційній перспективі, адже не так залежить від політичного клімату і бізнес-настроїв у країні, як приватний бізнес.
Секрет успіху простий — інвестувати варто у житло, що будують у районі з розвиненою інфраструктурою та транспортною розв’язкою. Таку квартиру завжди можна буде вдало здати в оренду чи продати.
Нерухомість у Києві — це ринок, що постійно росте. Для орендарів найдешевший варіант починається від 8 000 грн на місяць за квартиру. Вартість оренди у новобудовах стартує від 13 000 грн за місяць.
Для інвестора покупка нової квартири не в центрі Києва коштуватиме в середньому $30 000 – $50 000 за 1-2 кімнатну квартиру, ще в $10 000 – $15 000 обійдеться ремонт. Якщо врахувати ці витрати — інвестиція окупиться приблизно за 10 років здавання в оренду. Квартира у центрі коштуватиме вдвічі дорожче — від $70 000, але й орендна плата за неї буде вищою. Є декілька варіантів для майбутніх інвесторів.
https://special.ain.ua/real-estate-investment/
Купівля нерухомості на ранніх етапах будівництва для перепродажу
Ця модель популярна на ринку, оскільки рентабельність від неї складає близько 30% від вкладеної суми. Єдиний момент — не боятися інвестувати на етапі фундаменту. А потім забути про ці гроші на декілька років, доки ціна за квадратний метр зросте.
Поза межами центру ціна за квадратний метр може починатись від $800, а в центрі — вже від $1500.
При інвестуванні на ранніх етапах будівництва потрібно добре вивчити ринок, історію забудовника, ознайомитися із майбутніми проектами забудов в обраному районі.
Чим вигідніше територіально розташований майбутній ЖК, тим вищою буде його кінцева вартість і популярність серед покупців. Наприклад, в ЖК А136 Highlight House зараз ще можна встигнути інвестувати за початковою вартістю. Оскільки район забудови — центр, після введення будинку в експлуатацію вартість зросте до 40% від початкової вартості.
Купівля квартири для здачі в оренду
Купівля квартири для здачі в орендуЦей варіант найбільше підходить для тих, хто не встиг вкласти інвестиції на «етапі котловану», або не поспішає отримати швидкий прибуток. Здача в оренду підходить інвесторам, налаштованим на тривалий пасивний дохід. Тут є свої плюси і мінуси.
Плюси:
– постійний пасивний дохід;
– потім квартиру можна буде вигідно продати.
Мінуси:
– потрібно витрачатися на ремонт в новій квартирі;
– під час ремонту можуть виникнути непередбачувані ситуації — а це зайві турботи і витрати.
Квартира поза межами центру, але у перспективному районі, з хорошою інфраструктурою, обійдеться інвестору дешевше, але і її оренда коштуватиме менше. Така інвестиція окупиться за 8-10 років. Згодом, коли ЖК буде розширюватися і навколо будуватимуться магазини, офіси, спортзали — така квартира буде тільки дорожчати, і це може принести навіть більший дохід, ніж звичайний перепродаж. Але є нюанси: на розвиток району потрібен час, і ненадійні забудовники згодом взагалі можуть перестати розвивати інфраструктуру навколо.
Вигідним вкладом буде інвестиція в квартиру, розташовану у центрі, якщо поблизу є офісні комплекси, торгові і бізнес-центри, медичні клініки, школи і гімназії. Наприклад, під ці характеристики підходить житловий комплекс бізнес-класу «А136» у Києві. Окрім розташування, ЖК має дизайн з панорамним склінням, аби помешкання мало більше природного освітлення і гарний вид на місто.
Купівля квартири старого житлофонду для здачі в оренду
Розраховувати на вдалий перепродаж квартири старого житлового фонду через 5 років абсолютно не варто. З часом такі квартири лише втрачають в ціні.
Старий житлофонд може коштувати дешевше або так само, як новобудова на момент початку будівництва — етапі котловану. Плюс такої інвестиції в тому, що вона позбавлена ризиків. У цьому варіанті головне вдало обрати квартиру, яку буде найбільш вигідно здавати в оренду. Квартира має бути розташована недалеко від історичного, культурного або ділового центру. А то і взагалі у самому центрі. Це можуть бути як старі будинки, так звані дореволюційні, так і житлові фонди 70-х років.
Під час покупки квартири потрібно врахувати: розташування, інфраструктуру і популярність місця, загальний стан будинку і прилеглої території. Звернути увагу також варто і на стан самого об’єкта — адже комплексний ремонт квартири для здачі, з інвестиційної точки зору не вигідний, бо призводить до збільшення вкладень.
Врахуйте, що найпопулярніші квартири для здачі — це 1-2 кімнатні від 30 до 60 кв. метрів у старих будинках, поблизу метро або центру міста. Тобто квартира вартістю $40 000 при здачі її по 8 000-10 000 грн окупиться за 9-10 років. Проте сама нерухомість за цей час втратить 25-40% від первісної вартості.
Хоча інвестувати в будинки старого житлофонду не так вигідно, як у новобудови, однак і ризиків менше. Тому варто обирати надійного забудовника.
Наприклад, група компаній DIM за п’ять років існування вже здала в експлуатацію п’ять будинків у трьох ЖК, а зараз будують ще шість нових.
Тож, інвестувати у житлову нерухомість досить вигідно та безпечно з надійними забудовником. Але дійсно великі гроші можна заробити у великій грі.
Інвестування у комерційну нерухомість
Інвестувати у комерцію складніше — тут інший процес ціноутворення і інші суми. Офіси, торгівельні центри, склади та великі приміщення — це об’ємні капіталовкладення. Інвесторам у запасі треба мати від $50 000 до $14 000 000.
Найдешевший варіант — це офісна чи торгівельна нерухомість маленьких розмірів у ТРЦ та житлових будинках, розташованих у спальних районах. Такі площі коштують як і квартира у новобудові, але орендна плата за них в півтори рази вища.
Наприклад оренда офісу 50-60 кв.м на «Печерській» біля метро коштує $1500 на місяць. Ціни на великий офіс для команди з 50 людей, в середньому складають від $3 000 до $10 000 на місяць. Подібна інвестиція приносить високий щомісячний прибуток, але і покупка офісного приміщення обійдеться недешево.
Для прикладу, у старому цегляному будинку можна купити офіс на 500 кв.м за $450 000. А у новобудові за ті ж гроші вдасться придбати лише вдвічі менше приміщення — 200 кв.м.
Зі складською нерухомістю все простіше: більше квадратів — дорожча вартість. Ціновий сегмент: від $600 000 до десятків мільйонів доларів. Для прикладу: приміщення на 29 000 квадратних метрів у спальному Дніпровському районі Києва коштує $4,5 млн. З них майже всі приміщення вже заповнені орендаторами.
Куди краще інвестувати, аби отримувати дохід
Житлова нерухомість на моменті забудови — невисока вартість, до 50% доходу після перепродажі в залежності від умов придбання.
Окуповується приблизно за 3-5 років з моменту інвестиції.
Наявність ризиків.
Житлова нерухомість у новобудовах після вводу в експлуатацію — дорожча ціна (ніж на моменті котловану). Збільшення інвестицій за рахунок ремонту. Постійний пасивний дохід від оренди.
Окуповується приблизно за 7-9 років з моменту інвестиції.
Невисокий ризик.
Житлова нерухомість у старому житловому фонді — середня вартість, низький пасивний дохід від здавання в оренду. Від моменту покупки до часу окупності — вартість знижується на 30% від його початкової вартості.
Окуповується приблизно за 8-11 років з моменту інвестиції
Не ризиковано
Офіси та торговельна площа — висока вартість. Додаткові інвестиції на ремонт і техніку. Високий пасивний дохід, але часта зміна орендарів, та більший час їх пошуку.
Окуповується приблизно за 8-10 років.
Невисокий ризик.
Склади та приміщення — висока ціна, постійний дохід. Але значна включеність інвестора у процеси: слідкувати за великими об’єктами — це майже цілодобова робота.
За умови 100% заповнення скуповується приблизно за 7 років.
Не ризиковано.
https://special.ain.ua/real-estate-investment/
